- 21 de noviembre de 2025
Vender una vivienda construida antes de 1995 puede reducir su IRPF: así puede acreditarlo
El Tribunal Económico-Administrativo Central ha recordado recientemente la importancia de acreditar correctamente la fecha de construcción de un inmueble al calcular la ganancia patrimonial en el IRPF. Y es que, en algunos casos, demostrar que la vivienda se construyó antes del 31 de diciembre de 1994 puede suponer un ahorro fiscal muy significativo.
¿Por qué importa la fecha de construcción?
La clave está en los llamados coeficientes de abatimiento, una reducción prevista para bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Si el contribuyente puede demostrar que el terreno se compró y la vivienda se construyó antes de esa fecha, podrá disminuir la ganancia tributable en la venta del inmueble.
- Entre 1986 y 1994, la reducción es del 11,11% por cada año completo de tenencia, redondeado por exceso.
- Antes del 31 de diciembre de 1986, la reducción es del 100%.
Eso sí, esta ventaja fiscal tiene dos límites esenciales:
- Solo se aplica a las ventas acumuladas hasta 400.000 euros desde 2015.
- Afecta únicamente a la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006.
Cómo acreditar la fecha de construcción
Para beneficiarse de esta reducción, no basta con la fecha de la escritura de obra nueva.
El contribuyente debe poder demostrar cuándo finalizó realmente la construcción.
Los documentos más útiles son:
- Certificado de finalización de obra firmado por el arquitecto.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
- Recibo del IBI que acredite el alta del inmueble antes del 31 de diciembre de 1994.
Si la compra del solar y la construcción se realizaron en fechas distintas, es necesario separar la ganancia atribuible al terreno y a la edificación, calculándola en proporción a sus valores catastrales.
Qué deben tener en cuenta los asesores fiscales
Para los profesionales tributarios, esta situación exige una revisión exhaustiva de la documentación de sus clientes antes de formalizar una transmisión.
La fecha de construcción real, no la de escrituración, puede marcar la diferencia entre una venta con ahorro o una tributación más elevada. En fiscalidad, los detalles —como una fecha o un certificado— no son simples formalidades, sino herramientas de ahorro legítimo y planificado.