- 1 de octubre de 2025
Comuneros y explotación hotelera: el Supremo avala la exclusión sin disolver la comunidad
El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) ha confirmado que un comunero puede excluirse de la explotación conjunta de un inmueble y recibir el uso del apartamento asignado a su cuota, sin necesidad de disolver la comunidad de bienes. La sentencia 1178/2025, de 21 de julio (recurso 2302/2020) estima el recurso de casación y corrige los fallos de instancia, reforzando el principio de autonomía de la voluntad y la fuerza vinculante de los estatutos comunitarios.
El caso en síntesis
Tres comuneros de un edificio en explotación hotelera solicitaron, al amparo del art. 13 de los estatutos, su exclusión de la explotación conjunta y la entrega para uso de los apartamentos previamente asignados a sus cuotas (no la propiedad exclusiva).
- Primera instancia y apelación: desestimación, al entender que la entrega equivalía a una división de la cosa común.
- Tribunal Supremo: revoca y reconoce el derecho al uso individual de los apartamentos asignados, sin adjudicación en exclusiva ni división, y manteniendo las obligaciones comunes (gastos, liquidaciones pendientes).
Claves jurídicas del fallo
- Autonomía de la voluntad (arts. 1255 y 392 CC): los estatutos, si son válidos y vigentes, vinculan; su interpretación debe respetar lo pactado por los comuneros.
- Uso y aprovechamiento (art. 394 CC): el comunero puede servirse de la cosa común conforme a su destino sin impedir el uso de los demás; la exclusión de la explotación colectiva no transforma la copropiedad en dominios individuales.
- Diferencia esencial: uso individual ≠ división ni propiedad exclusiva. La recepción del apartamento asignado opera como concreción funcional del uso, no como adjudicación.
- Garantías procedimentales: la solicitud cursada con preaviso estatutario y el silencio u oposición extemporánea de la comunidad no desvirtúan el derecho ejercitado cuando el título estatutario lo ampara.
Impacto para la práctica de los despachos
- Redacción estatutaria crítica: cláusulas claras sobre exclusión de explotación, entrega para uso, gastos inseparables y liquidaciones evitan conflictos.
- Asesoramiento preventivo: documentar el preaviso y los requisitos de salida; prever modelos de liquidación y el régimen de elementos comunes tras la exclusión.
- Litigación: enfocar la defensa en la interpretación sistemática de estatutos y escritura de obra nueva; distinguir con precisión entre uso y división.
- Relaciones con terceros gestores: la cesión de la gestión hotelera no altera las relaciones internas de la comunidad ni el ejercicio del derecho estatutario del comunero.
Qué deben revisar hoy los clientes
- Estatutos: existencia de cláusula de exclusión y condiciones (plazos, liquidaciones, cargas).
- Escrituras/Anexos: asignación identificativa de apartamentos a cuotas y su función (uso, división futura).
- Políticas de gastos: qué partidas permanecen comunes tras la exclusión.
- Protocolos de salida: calendario, checklist documental y comunicación a gestor/administrador.
Reflexión final
El pronunciamiento consolida una línea: la autonomía privada bien articulada gobierna la comunidad de bienes. Cuando los estatutos distinguen nítidamente entre uso individual y división, los tribunales respetan esa arquitectura. Para los despachos, la lección es doble: diseñar estatutos pensando en la litigiosidad futura y litigar interpretando el sistema completo de pactos. En comunidades con finalidad económica (hotelera o turística), esta sentencia eleva el valor del buen diseño estatutario como herramienta de seguridad jurídica y de gestión eficiente del conflicto.