- 5 de agosto de 2025
Alquiler vacacional y Hacienda: normativa fiscal actualizada para 2025
La fiscalidad aplicable a los arrendamientos de uso de vivienda turística ha evolucionado notablemente en los últimos años. Esta materia se encuentra regulada por la normativa fiscal estatal y autonómica, así como por numerosas consultas vinculantes emitidas por la Dirección General de Tributos (DGT). A continuación, se exponen las principales obligaciones fiscales derivadas de este tipo de arrendamientos.
Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)
El IAE grava el ejercicio de actividades económicas en territorio español, conforme al Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre. Las tarifas del impuesto clasifican las actividades en diferentes epígrafes:
- Epígrafe 861.1: alquiler de viviendas (sin servicios adicionales).
- Grupo 685: alojamientos turísticos extrahoteleros (con servicios complementarios como limpieza periódica o cambio de ropa).
Importante: si se ofrecen servicios propios de hospedaje, aunque sea mediante plataformas digitales (p. ej., Airbnb o Booking), deberá darse de alta en el grupo 685. Así lo establece, entre otras, la consulta vinculante V0068-23, de 20 de enero de 2023.
Exenciones:
Según el artículo 82.1.c) del Real Decreto Legislativo 2/2004, están exentos del IAE:
- Personas físicas.
- Sujetos pasivos con un volumen de negocios inferior a 1.000.000 €.
- En el caso de contribuyentes por IRNR, si actúan mediante establecimiento permanente y no superan el umbral indicado.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA (LIVA) establece que el arrendamiento para uso exclusivo como vivienda está exento de IVA. Sin embargo, se excluyen de esta exención:
- Arrendamientos con servicios complementarios propios de la industria hotelera.
- Alquileres para subarrendar, salvo programas públicos.
- Arrendamientos a personas jurídicas que no usen el inmueble como vivienda.
La consulta vinculante V0261-25, de 6 de marzo de 2025, aclara que solo se consideran servicios hoteleros (y, por tanto, sujetos a IVA) aquellos que se presten de forma periódica, como limpieza y cambio de ropa durante la estancia.
Tipos impositivos aplicables:
- 10 %: si se prestan servicios propios de hospedaje.
- 21 %: en el arrendamiento a empresas gestoras de alquiler turístico.
En caso de que el arrendamiento esté exento de IVA, se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD), conforme al tipo fijado por cada comunidad autónoma.
Nota aclaratoria:
Según la consulta vinculante V0644-18, si se realizan únicamente arrendamientos exentos de IVA, no hay obligación de presentar los modelos 303 y 390.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
La tributación en el IRPF dependerá de la naturaleza de la actividad:
a) Rendimientos del capital inmobiliario
Si no se prestan servicios hoteleros ni se emplea a una persona con contrato laboral a jornada completa, los ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Según el artículo 23.1 de la LIRPF, pueden deducirse:
- Gastos necesarios (reparaciones, tributos, intereses de préstamos, etc.).
- Amortización del inmueble (máximo del 3 % anual sobre el mayor entre valor de adquisición o catastral, sin contar el suelo).
Solo se deducirán los gastos por el tiempo efectivamente alquilado, no por estar el inmueble simplemente anunciado.
b) Rendimientos de actividades económicas
Si se prestan servicios propios de la industria hotelera, los ingresos pasarán a considerarse rendimientos de actividades económicas (artículo 27.1 LIRPF).
Asimismo, si se emplea a una persona con contrato a jornada completa, el arrendamiento se considerará también actividad económica, aunque no se presten servicios hoteleros (artículo 27.2 LIRPF). Así se recoge, entre otras, en la consulta vinculante V1706-24, de 11 de julio de 2024.
Renta imputada por vivienda vacía
Si el inmueble no ha estado alquilado durante todo el año, se deberá declarar la renta imputada por vivienda vacía conforme al artículo 85 de la LIRPF.
Atención: El artículo 23.2 de la LIRPF ha sido modificado por la Ley 12/2023, introduciendo nuevos porcentajes de reducción a aplicar desde el 1 de enero de 2024, para arrendamientos destinados a vivienda habitual.
Declaraciones informativas
Hasta el ejercicio 2023, las plataformas intermediarias debían presentar el modelo 179. No obstante, esta obligación se suprimió para 2024 y siguientes mediante la disposición final 1.13 del Real Decreto 117/2024.
En su lugar, se presenta el modelo 238, conforme al artículo 54 ter del Reglamento General de las actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria (RGAT), y aprobado por la Orden HAC/72/2024. Están obligados a presentarlo:
- Operadores de plataforma residentes o con conexión fiscal en España.
- Operadores extranjeros no cualificados registrados en España.
Consultas vinculantes destacadas
- V0098-24 (15/02/2024): El arrendador es sujeto pasivo del IAE si gestiona el alquiler turístico directamente, incluso si utiliza plataformas como Booking.
- V1997-24 (18/09/2024): El arrendamiento a través de empresas gestoras puede implicar distinto tratamiento de IVA, dependiendo de si se trata de un servicio hotelero o de simple intermediación.
Conclusión
La fiscalidad del alquiler turístico depende de diversos factores clave:
- Prestación de servicios hoteleros.
- Intermediación de plataformas o empresas gestoras.
- Naturaleza del arrendador (persona física, jurídica, residente o no).
- Duración y destino del arrendamiento.
Es imprescindible analizar caso por caso para cumplir adecuadamente con las obligaciones fiscales en IAE, IVA e IRPF, así como con las declaraciones informativas vigentes.