Disolución de condominio y venta posterior

Solo en el caso de que se atribuyesen a alguno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en los otros, generándose una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. En estos casos, si en el futuro transmite el inmueble, no se declara como valor de adquisición el valor declarado en la disolución del condominio. Dado que el comunero ya era propietario de una parte del inmueble antes de la disolución, deberá declarar dos transmisiones y dos ganancias patrimoniales diferentes.

Problemática

El consultante adquirió a fecha 28-01-1993 por compraventa, junto con sus 2 hermanos, las siguientes fincas por terceras e iguales partes indivisas cada una: - FINCA 1 (vivienda), por 87.146,75€. - FINCA 2 (vivienda), por 54.091,09€. - FINCA 3 (plaza aparcamiento), por 12.020,24€. - FINCA 4 (plaza aparcamiento), por 12.020,24€. A fecha 19-12-2006 convienen de mutuo acuerdo extinguir el condominio existente entre los 3 hermanos sobre las fincas descritas, haciendo adjudicación de las mismas en la siguiente forma: - El consultante se adjudica y consolida el pleno dominio de las Fincas 2 y 4, valorándose en 68.330€ y 17.900€ respectivamente; y paga a su “HERMANO A” 8.630€ en concepto de compensación. - El “HERMANO A” se adjudica y consolida el pleno dominio de las Fincas 1 y 3, valorándose en 129.120€ y 17.450€ respectivamente; y paga a su “HERMANO B” 77.600€ en concepto de compensación.

En base a la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V1109-11, de 03-05-2011, entendemos que la extinción del condominio de fecha 19-12-2006 constituyó una alteración en la composición del patrimonio del consultante, que dio lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, dado que la adjudicación no se correspondía con su respectiva cuota de titularidad del 33,33%, y en consecuencia con fecha 19-12-2006 se deben actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos a efectos de futuras transmisiones. A fecha 02-07-2015 el consultante ha vendido las fincas 2 y 4, por 190.000€ y 15.000€ respectivamente.

¿Cuál es el valor de adquisición total de las fincas 2 y 4, a los efectos de determinar la ganancia patrimonial por la venta de dichas fincas a 02-07-2015?

Disolución

En la disolución de una comunidad de bienes o extinción de proindiviso sobre uno o varios bienes, se produce este exceso de adjudicación cuando alguno de los comuneros o copropietarios recibe (se adjudica) más de lo que le correspondería de acuerdo con su cuota de participación (existiendo, lógicamente, uno o varios más que reciben menos). Es decir, la norma entiende que el exceso recibido por una parte no es ni más ni menos que la transmisión parcial o total de la parte o cuota del otro comunero.

El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.

El apartado 2 del mismo precepto dispone que “Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:

En los supuestos de división de la cosa común.

En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico patrimonial de participación.

En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.

Los supuestos a los que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.”

Conforme con lo anterior, la disolución de una comunidad de bienes y la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros de su correspondiente participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias.

Solo en el caso de que se atribuyesen a alguno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en los otros, generándose una ganancia o pérdida patrimonial.

Así ocurre en este caso, en el que se van a adjudicar los inmuebles a dos de los comuneros, una compensación en metálico. Por tanto, se originará una ganancia patrimonial, cuyo importe se determinará, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley del Impuesto, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, definidos en los artículos 35 y 36 de la misma Ley, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente (DGT CV V0123-13 de 17-01-2013)
Partiendo de la consideración de que para la determinación de la compensación a satisfacer a cada una de las hermanos se habrá tenido en cuenta tanto el valor de mercado del inmueble en dicho momento como el respectivo porcentaje de participación de cada una de ellos, el importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión de las respectivas cuotas de titularidad cedidas, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.

En cuanto al valor de adquisición de las fincas 2 y 4 del consultante, en caso de una futura transmisión de la misma debe señalarse que estará constituido por la suma del valor originario, por la parte de los inmuebles adquiridos, más el importe de la compensación económica efectuada por la adjudicación, más el coste de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, con excepción de los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente, minorándose este valor, si procediese, en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles. Este valor de adquisición ya no se puede actualizar mediante la aplicación de los coeficientes de actualización que se establezcan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión, puesto que se ha eliminado desde el 01-01-2015 con la reforma fiscal del IRPF llevada a cabo por la Ley 26/2014 la aplicación de los coeficientes de actualización (que corrigen la depreciación monetaria actualizando el valor de adquisición) en la transmisión de inmueble (supresión del apartado 2 del artículo 35 de la LIRF).

Una de las diferencias existentes a destacar entre la transmisión de la parte del inmueble vía compra-venta o vía adjudicación tras la extinción del proindiviso, y que es muy importante de cara a una hipotética transmisión futura, es que tanto el valor como la fecha de adquisición de esa parte de la vivienda transmitida será diferente en ambos casos. En el caso de compra-venta, el valor y la fecha de adquisición serán el valor declarado en la escritura de compra-venta y la fecha de realización de la citada escritura de compra-venta, mientras que en el caso de que la transmisión se produzca por la adjudicación tras la división del proindiviso, tanto el valor como la fecha serán los especificados en el momento de la compra inicial de la vivienda por los propietarios.

Si la incorporación al patrimonio lo es por un valor superior al de adquisición actualizado fiscalmente, sí que se habrá producido un incremento patrimonial susceptible de calificarse como renta, en el momento de la división de la comunidad, y no, como sería en el caso de que la incorporación lo fuese por el mismo valor, en cuyo caso el incremento quedaría diferido al momento en que adquirente enajenase el bien (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2010)

La consideración del exceso de adjudicación que se compensa en metálico como "alteración de patrimonio" sujeta a IRPF fue objeto de pronunciamiento por parte de la Audiencia Nacional en Sentencia 3/02/2.005, que afirmó lo siguiente:

“En los supuestos de división de la cosa común, disolución de la sociedad de gananciales y disolución de comunidades o separación de socios, la norma exige que no se produzca una actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos, de tal forma que si al entregarse el bien o derecho el contribuyente lo incorpora a su patrimonio por un valor distinto al de adquisición, sí existirá una alteración en la composición del patrimonio y, en consecuencia, la renta estará sometida a tributación.”

Es decir, si el valor de la adjudicación es distinto al valor de adquisición actualizado, quedando los patrimonios en una situación distinta a aquella en la que se encontraban mientras estaba vigente la comunidad, no se ha producido una especificación de la cuota del sujeto pasivo sobre la comunidad de bienes, sino una alteración en la composición del patrimonio del sujeto pasivo como consecuencia de la entrada de dinero que supone el pago de la compensación para ajustar las diferencias entre los valores de los bienes adjudicados, si bien la alteración patrimonial sólo recaerá, sobre la parte de la compensación en metálico correspondiente al exceso respecto a los valores de adquisición actualizados fiscalmente y los de la adjudicación.

En los mismos términos se pronuncia la DGT en consultas de 06/06/2005, 22/01/2007, 09/04/2007, 17/04/2007 y 9/10/2008 y CV2242-11, entre otras.

Es necesario distinguir

1º.- Si el valor exceso de adjudicación que se compensa en metálico es igual al valor del inmueble en el momento de la adquisición con la correspondiente actualización de valor, en tal caso no hay alteración de patrimonio a efectos del IRPF y por tanto no surge la obligación de tributar por tal impuesto.

2º.- Si el valor exceso de adjudicación que se compensa en metálico es distinto al valor del inmueble en el momento de la adquisición con la correspondiente actualización de valor, en tal caso sí hay alteración de patrimonio a efectos del IRPF y por tanto surge la obligación de tributar por tal impuesto, siendo la base imponible la diferencia del valor del exceso declarado en la disolución de comunidad y el valor del inmueble en el momento de la adquisición actualizado al momento de la extinción del condominio.

En cuanto al valor de adquisición total de las fincas en caso de una futura transmisión de las mismas por el consultante, debe señalarse que estará constituido por la suma del valor de los inmuebles adquiridos en su días , más el importe de la compensación económica efectuada por la adjudicación, más el coste de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, con excepción de los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente, minorándose este valor, si procediese, en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles.

Hay que tener en cuenta que desde 2015 ya no se puede actualizar los inmuebles mediante la aplicación de los coeficientes de actualización que se establezcan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión, puesto que se ha eliminado desde el 01-01-2015 con la reforma fiscal del IRPF llevada a cabo por la Ley 26/2014 la aplicación de los coeficientes de actualización (que corrigen la depreciación monetaria actualizando el valor de adquisición) en la transmisión de inmueble (supresión del apartado 2 del artículo 35 de la LIRF).

Salvo mejor parecer en derecho, entendemos que hay dos alteraciones patrimoniales que se deben tener en cuenta:

1. Ganancia patrimonial producida por la extinción de condominio (con fecha 19-12-2006): Aquí se calcularía la ganancia patrimonial del exceso adjudicado (100% -33,33%) tal y como hemos mencionado, tomando como valores de adquisición originarios los de 28-01-1993 actualizados hasta la fecha de extinción del condominio.

2. Con relación a la venta de las fincas 2 y 4 en fecha de 02-07-2015

Aquí deberíamos distinguir dos partes en la venta de estas fincas:

a) El 33% de las fincas en condominio que se vende ahora que le correspondían originariamente y que debe calcularse teniendo en cuenta valor de adquisición originario de 1993. Aquí no hay valor de actualización pues en 2015 han desaparecido coeficientes actualizadores de corrección monetaria, y es en 2015 cuando se produce esta venta.

b) El resto de porcentaje de consolidación de dominio (66,67%) de los inmuebles adjudicados en la extinción del condominio, con los valores de adquisición de escritura de condominio adjudicados. Aquí tampoco no hay valor de actualización pues en 2015 han desaparecido coeficientes actualizadores de corrección monetaria, y es en 2015 cuando se produce esta venta.


FUENTE: DISJUREX

 

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