El IRPH de las hipotecas: ¿Es legal? ¿Se puede manipular? ¿Cómo saber si lo tengo?

El IRPH (siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) del conjunto de entidades o “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España” podría considerarse el hermano mayor del euríbor. Un hermano hipotecario que empezó cotizando al 16,770% allá por noviembre de 1.990 y que ha cerrado marzo de 2016 al 1,919%. El euríbor, por su parte, empieza a publicarse en enero de 1.999 al 3,062% y hoy está al -0,012% a un año.

Un hermano mayor con bastante peor carácter, si tenemos que acogerle en nuestra escritura de préstamo.

¿Cómo saber si tengo IRPH en lugar de euríbor?
Si el lector no sabe responder a esta pregunta, una idea preliminar: en caso de que al final hubieras pactado la hipoteca a tipo variable referenciada a IRPH y no lo supieras, acude a un abogado para que analice si procede demandar al banco. Avanzada la lectura del artículo sabrás en base a qué.

Si en su momento se pactó un IRPH de cajas o de bancos (sectorial), estos referenciales desaparecieron el 28 de abril de 2012 y a la hipoteca se le aplica el tipo sustitutivo y, de no existir, un tipo fijo. Si el tipo actual es el IRPH de conjunto de entidades, la forma de averiguarlo pasa por leer la escritura de préstamo hipotecaria firmada y localizar el término “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre” en el apartado de intereses. El último recibo de la hipoteca también puede ayudar, si bien depende del diferencial pactado y del mes de la última revisión. Bajo el supuesto de que la revisión fuera con los valores de diciembre de 2015, resulta:

1.Euríbor: 0,059%
2.IRPH entidades: 2,054%

Si en el recibo correspondiente el tipo que nos aplican es del 1,059%, claramente tenemos pactado un euríbor + 1. ¿Y si el interés del recibo es el 2,304%? Podrían darse dos casos:
1.Tener un IRPH + 0,25%.
2.Haber firmado un euríbor + 2,245%.   

En este caso, lo más probable es que el IRPH sea el interés pactado.

¿Es legal el IRPH?
El IRPH de entidades es uno de los seis tipos de interés oficiales del mercado hipotecario recogidos en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancario. En este aspecto, es tan legal como el euríbor.

La clave es si se explicó adecuadamente la naturaleza del IRPH y su coste previsible a futuro, con escenarios diferentes de evolución del IRPH y, además, comparando estas gráficas con las cuotas que resultaría de haberse aplicado un euríbor. En otras palabras, en base a las mismas exigencias de transparencia que se aplican a las cláusulas suelo, si el banco no nos informó claramente, podemos acudir a un abogado especializado para que valore la posibilidad de demandar a la entidad financiera por abusividad del IRPH por vulneración del control de transparencia. En este sentido, ya hay sentencias en Audiencias Provinciales como la de Álava.
El manido argumento comercial de que el IRPH “es más estable que el euríbor” es falso, su volatilidad es similar y es más caro, si bien el coste final depende de los diferenciales que tomemos.

¿Se puede manipular?
Hemos visto que la cláusula que establece el IRPH puede ser abusiva, pero ¿puede ser anulada por la posibilidad que tienen los bancos de manipular el índice?

De momento no hay sentencias en este sentido, pero sí indicios. El Síndic de Greuges en este documento de septiembre de 2015 comunica que según se desprende de las respuestas del Banco de España al pliego de preguntas del interrogatorio por escrito del procedimiento de tramitación ante el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Burgos, en el juicio ordinario 81/2014:

1. El IRPH de cajas se calculaba a partir de los datos facilitados por las mismas cajas cada mes.
2. El IRPH se calcula como media simple, con el mismo peso de todas las Cajas (IRPH sectorial), con independencia del volumen de préstamos concedidos. Por ello, si una caja, por haber incrementado un mes los tipos de interés o comisiones, perdía cuota de mercado, no variaba su representatividad en el IRPH.
3. A menos Cajas, más influencia en el IRPH de las que quedan (igual que ahora con el IRPH de entidades).
4. Cualquier caja podía influir en el resultado del IRPH incrementado los intereses que aplicaba en el mes en cuestión.
5. Se declara la TAE, no el tipo de interés nominal. Con lo que se cargan comisiones y gastos, además del interés nominal.

El Síndic añade que el IRPH de conjunto de entidades adolece de los mismos defectos.
Los afectados por las hipotecas con IRPH mal comercializadas empiezan a clamar por sus derechos. Veremos cómo evoluciona este tema, con claras similitudes con las cláusulas suelo.


FUENTE: CINCO DIAS

 

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