- 20 de enero de 2026
Tributos aclara la exención en IRPF para mayores de 65 años que donan la nuda propiedad de su vivienda
La Dirección General de Tributos ha precisado cómo debe aplicarse la exención en el IRPF cuando una persona mayor de 65 años dona la nuda propiedad de su vivienda habitual, reservándose el usufructo. El criterio se recoge en la consulta vinculante V1459-25, de 5 de agosto de 2025, y resulta especialmente relevante en operaciones de planificación patrimonial y sucesoria.
La cuestión analizada parte de una práctica cada vez más habitual: la transmisión anticipada de la vivienda a hijos u otros familiares, manteniendo el derecho de uso y disfrute. Desde el punto de vista fiscal, Tributos confirma que esta operación sí genera una ganancia patrimonial, pero también que puede quedar totalmente exenta si se cumplen los requisitos legales.
La donación de la nuda propiedad y la ganancia patrimonial
La DGT recuerda que la donación de la nuda propiedad supone una alteración en la composición del patrimonio del donante, lo que da lugar a una ganancia o pérdida patrimonial conforme al artículo 33.1 de la Ley del IRPF.
La ganancia se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, calculados conforme a las reglas generales de la Ley del IRPF. En las transmisiones lucrativas, como es la donación, el valor de transmisión será el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con el límite del valor de mercado.
En caso de que la operación arrojase una pérdida patrimonial, esta no sería computable, al tratarse de una transmisión lucrativa inter vivos, conforme a lo previsto en el artículo 33.5.c) de la Ley del IRPF.
La clave: la exención por vivienda habitual en mayores de 65 años
El elemento decisivo del análisis se encuentra en la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, que declara exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años, con independencia de que se transmita el pleno dominio o únicamente la nuda propiedad.
Tributos subraya que la exención resulta aplicable siempre que la vivienda tenga la consideración de vivienda habitual, de acuerdo con el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF. Esto exige, con carácter general, que haya constituido la residencia del contribuyente durante un período continuado de al menos tres años y que mantenga esa condición en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores.
Cumplidos estos requisitos, la ganancia patrimonial que pudiera derivarse de la donación de la nuda propiedad queda plenamente exenta, sin que el mantenimiento del usufructo por parte del donante altere esta conclusión.
Un criterio relevante para la planificación patrimonial
La consulta de Tributos aporta seguridad jurídica en un ámbito frecuente en la práctica notarial y fiscal. Confirma que la donación de la nuda propiedad de la vivienda habitual por mayores de 65 años no pierde el beneficio fiscal por el hecho de reservarse el usufructo, siempre que se cumplan las condiciones exigidas por la normativa.
Para asesores fiscales y patrimoniales, este criterio refuerza la utilidad de esta figura como herramienta de planificación, evitando tributación en el IRPF del donante y permitiendo anticipar la transmisión del inmueble con un marco fiscal claro.