La quita sobre la hipoteca de un inmueble que se transmite ¿Cómo se contabiliza?

Problemática
Se trata de una sociedad la cual adquirió un edificio de pisos para vender de un valor inicial de compra (1.500.000,00 €) con hipoteca de 1.400.000,00 €. A cabo de 5 años el banco decide hacer una quita de 600.000,00 €, al mismo tiempo que se realiza una tasación de los inmuebles para adaptar su valor al de mercado (900.000,00 €).

¿Qué asientos contables se deben realizar?
¿Cómo afecta la menor deuda de la hipoteca en el Impuesto sobre Sociedades?
¿Repercusiones contables ¿existencias o inmovilizado?

Cuando una entidad se dedica a la compra venta de inmuebles, dicho activo adquiere la naturaleza de existencias, por lo que lo normal sería que el edificio de la consulta se encontrara clasificado en el activo de la sociedad bajo el epígrafe correspondiente a existencias.

En base a lo anterior, el Plan General de Contabilidad, aprobado mediante Real Decreto 1514/2007, prevé en el grupo (39X) el Deterioro de la existencias, por lo que si de la tasación realizada por una entidad acreditada resulta una depreciación del valor de adquisición de la construcción, podrá dotarse la correspondiente provisión, con cargo a la cuenta (693) Pérdidas por deterioro de existencias.

En este punto es interesante señalar que una incorrecta clasificación del edificio de pisos como inmovilizado material en vez de como existencias, activos no sería impedimento para la aplicación de la dotación por deterioro, ya que de acuerdo con lo recogido en la Sentencia del TS de 18-7-2014, “la contabilización inicial como inmovilizado de un terreno, solar o edificación no veda considerarlos existencias cuando se destinen a la venta; sólo lo impide que hayan sido objeto de explotación”.

Por otro lado, la quita que el banco ha aceptado sobre la hipoteca contratada, supondrá para la empresa un abono a la cuenta (778) Ingresos excepcionales, con cargo a la cuenta (170) Deudas a LP con entidades de crédito (y su desglose a corto plazo, si ha lugar).

Por tanto, los asientos serían los siguientes:

Por la depreciación del edificio
900.000 (693) Pérdida por deterioro de las existencias a Deterioro de la existencias (39X) 900.000

Por la quita del préstamo hipotecario
600.000 (170) Deudas a LP con e. de crédito a Ingresos excepcionales (778) 600.000

Finalmente, apuntar que muchas empresas inmobiliarias durante los últimos años, debido a la pérdida de valor de sus inmuebles, se veían abocadas a un desequilibrio patrimonial lo que provocaba que se vieran, de facto, incursas en causa de disolución. Por ello, mediante RDL 10/2008, de BOE 13-12-2008, se estableció un cómputo especial del Patrimonio Neto, a efectos de determinar mercantilmente la causa de disolución del artículo 363.1 del RDL 1/2010 Ley de Sociedades de Capital, y de la reducción obligatoria del capital para compensar pérdidas (art. 327 del RDL 1/2010). Pues bien, este régimen especial se ha venido prorrogando sucesivamente, y la última ocasión lo ha sido mediante el RDL 4/2014, en el que ya se especificaba que "únicamente será aplicable en los ejercicios sociales que se cierren en 2014".

En consecuencia, para las sociedades que cierran ejercicio a 31 de diciembre, este régimen ha dejado de tener efectos el 1 de enero de 2015, con lo cual será responsabilidad de los administradores sociales evaluar si los desequilibrios patrimoniales afectan a la viabilidad de la empresa, analizar si procedería aplicar ya la Resolución ICAC 18/10/2013 al cierre del ejercicio 2015, y convocar la Junta General de socios conforme al artículo 365 del RDL 1/2010.

Fiscalmente
Desde el punto de vista fiscal, la normativa establece como punto de partida para la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Sociedades el resultado contable, y en el ámbito de las existencias, el IS asume toda la normativa contable (art. 10.3 LIS), por lo que el deterioro sufrido por el será plenamente deducible.

En relación a la quita practicada por el banco, los 600.000 € suponen un ingreso extraordinario para la empresa, es decir, constituyen mayor renta del período impositivo en que tiene lugar, y dicho importe está sometido al tipo de gravamen al que tribute la empresa.

Es importante, a efectos prácticos, disponer de un certificado de la deuda bancaria que acredite la condonación del crédito hipotecario, o mejor aún, una escritura pública donde la entidad financiera reconozca la quita, pues no es infrecuente que los pactos verbales con los gestores bancarios no se materialicen inmediatamente en documentos que sirvan de base para la contabilización de dichas operaciones.

De igual modo, deberá valorarse la conveniencia de la coincidencia temporal de las dos operaciones, para evitar efectos financieros/fiscales contraproducentes, y reforzando de esta manera la depreciación puesta de manifiesto mediante la tasación del edificio con la quita obtenida de la entidad financiera.


FUENTE: DISJUREX

 

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